מיסוי דירה שלישית

בתקופה האחרונה הועלה החוק בתקשורת בהקשרים שונים. במאמר זה ניתן סקירה אשר תעשה סדר בכל הנוגע להיבטי החוק.

מהו חוק מיסוי דירה שלישית?

מדובר בחוק אשר קובע כי אדם המחזיק בדירה שלישית (בעלות בחצי דירה בנוסף לשתי דירות בבעלותו נחשבת בהגדרתה כדירה שלישית מלאה) ייאלץ לשלם מס על אחת הדירות, וזאת במטרה להגדיל את היצע הדירות בשוק ולהוריד את מחירי הדירות.

יש בידי דירה שלישית, מה עלי לעשות?

על החייבים במס בעבור דירה שלישית קיימת חובת הצהרה, החל מהראשון לינואר 2017 ועד ל31 לינואר 2017 על כל חייב להגיש הצהרתו בגין מספר הדירות אשר בבעלותו.

מהם האפשרויות העומדות בפני חייב?

לבעל דירה אשר חייב במס דירה שלישית עומד האפשרות למכור את דירתו השלישית או עד שלוש דירות מעל המותר בחוק עד ל01/10/2017. במכירה זו יזקפו לטובת המוכר מענק של עד 75,000 ש"ח ופטור מחיוב במס ריבוי דירות.

בעל דירה אשר לא ימכור את דירתו השלישית ישלם מס בעבורה בהתאם לשווי הדירה:

  • בעבור דירה בשווי של עד 1.15 מיליון ש"ח יהיה החייב פטור מתשלום מס.
  • בעבור דירה בשווי של בין 1.15 ל- 1.4 מיליון ש"ח ישלם בעל הדירה מס מדורג על אחת הדירות החייבות במס,
  • בעבור דירה בשווי של 1.4 ש"ח ומעלה ישלם בעל הדירה מס בגובה אחוז  משווי של אחת הדירות החייבות במס.

מה הצעדים אשר ינקטו כנגד בעל דירה שלא ישלם מס בהתאם לחוק?

בעל דירה אשר לא יגיש הצהרה ישלם קנס בגובה המס אותו היה עליו לשלם.

בעל דירה אשר מסר הצהרה שאינה נכונה ישלם קנס כפול מסכום המס אותו היה עליו לשלם.

בעל דירה אשר במטרה להתחמק ממס מסר הצהרה כוזבת ישלם קנס בגובה פי שלושה מהסכום אותו היה עליו לשלם.

מקרים בהם דירה אינה תחשב לדירה שלישית

החוק מציין 12 מצבים בהם דירה שלישית לא תימנה כחייבת במס, וזאת כאשר דירה נתקבלה בירושה ולא הושכרה בשנה הראשונה- תחשב כפטורה בשנה שמיום העברתה ליורש, דירה המושכרת בשכירות הכפופה לחוק הגנת הדייר, דירה המהווה מלאי עסקי בהתאם לחוק מס הכנסה ועוד.

 

מחזיקים בדירה שלישית?

מעוניינים לדעת אם אתם זכאים לפטור?

מעוניינים לתת הצהרה אך לא יודעים כיצד לעשות זאת בהתאם לחוק?

משרדנו פתוח בפניכם בכל שאלה וסוגיה.

 

*אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי/פנייה לעו״ד והשימוש בו באחריות המשתמש בלבד.

 

 

 

 

 

בתים משותפים

בבואנו להסדיר מבחינה רישומית מספר פרטים אשר בבעלותם קרקע מסוימת עליה הם מתגוררים נפנה לרישום בית משותף.

מהו בית משותף?

בית משותף הינו צורה רישומית לרשום מספר בעלים על חלקה אחת. כאשר על החלקה אחת  בנוי בית אחד או יותר על חלקות אשר לא ניתנות להפרדה כאשר כל בית מצוי על החלקה נפרדת, בניין בו מספר דירות המהוות יחידות נפרדות, שני בתים ומעלה כאשר להם מתקנים משותפים.

מבנה הבית המשותף

הבית המשותף בנוי בצורה של חלקה או מספר חלקות בגוש בו מצוי הבית ( השטח המוקצה לבית או מספר בתים) ובו תתי חלקות אשר מפרטות את הבעלים המשותפים באותה חלקה או מספר חלקות- דיירי הבניין.

לדיירי הבניין שטחים משותפים כגון הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכ”ו.

ניהול הבית המשותף

ניהול הבית המשותף נעשה על ידי נציגי דיירים המרכיבים את הועד של הבניין.  כל בעל דירה בבניין רשאי להציע את עצמו כמועמד לוועד ולאחר הצבעה של בעלי הדירות נבחר הרכב הועד אשר ייצג את הדיירים ויהיה אחראי לטיפול וניהול של השטחים המשותפים. רק בעלים רשום בבית המשותף רשאי להשתתף בבחירות או להצביע, כך לדוגמה אדם השוכר דירה בבניין אינו רשאי להציע את עצמו לוועד או להצביע בבחירות לוועד. הועד מחליט בין היתר בנוגע לתחזוקה של הגינה אם קיימת, תפקוד המערכות בבניין (כדוגמת מעליות) ותחזוקה של הבניין בנשואים כמו ניקיון, תיקונים ושיפוץ בשטח המשותף.

פנקס הבתים המשותפים מהו

כל לשכת רישום המקרקעין אחראית לניהול הבתים המשותפים באזורה. כלל הבתים המשותפים נרשמים בפנקס הבתים המשותפים, ניתן לקבל נסח אשר מפרט את הרכב הבית המשותף, מספר החלקה או חלקות עליו הוא יושב והרכב הבעלות בקרקע.

תחזוקת הבית המשותף

הוצאות התחזוקה וניהולו התקין של הבית המשותף מתחלקות בין בעלי הדירות בבניין כאשר  תחזוקת הבית מוגדרת כשמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

הכרעת סכסוכים בבית המשותף

בכל הנוגע לסכסוכים בבית משותף הסמכות העניינית נתונה למפקח על הבתים המשותפים. המפקח על הבתים המשותפים יושב בלשכת רישום המקרקעין האזורית, המקום בו  ידון המפקח הינו הלשכה בה רשום הבית המשותף נשוא הסכסוך. למפקח על המקרקעין ימונה אדם הכשיר להיות שופט בית משפט שלום ולו מוקנות על פי חוק כל הסמכויות הנתונות לשופט שלום. המפקח ידון בסוגיות כגון: חיובים בעבור שיפוץ הבית המשוף, סילוק יד ממקרקעין, דיירים סרבנים בפרויקטים של תמ”א 38 ועוד.

 

ישנם סוגיות רבות העולות בהקשר של בית משותף, ניהול, תחזוקה סכסוכים וחבות של כל דייר ודייר.

פרץ סכסוך בבית המשותף?

חויבתם בעבור שיפוץ ברכוש משותף?

עומדים בפני הליך תמ”א 38 וישנם דיירים המסרבים לחתום?

משרדנו פתוח בפניכם בכל שאלה וסוגיה.

 

*אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי/פנייה לעו״ד והשימוש בו באחריות המשתמש בלבד.

 

קבוצות רכישה

בתקופה האחרונה נחשפנו בתקשורת לידיעות בנוגע לקבוצות רכישה והסכנות אשר הן חובות בתוכן.

מהי קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה הינה קבוצה של אנשים פרטיים אשר מתאגדת במטרה לרכוש קרקע עליה יבנו דירות למגורים.
יש לשים לב כי אדם אשר מצטרף לקבוצת רכישה רוכש קרקע כחלק מקבוצה במטרה לבנות עליה דירה.
בקבוצת רכישה ישנו מארגן אשר אחראי על איגוד הקבוצה ורכישתה של הקרקע.

כיצד בוחרים קבוצת רכישה?

כאשר אנו בוחרים קבוצת רכישה עלינו לבחון את תפקידו ואחריותו של המארגן.
מארגן בקבוצת רכישה אמון על ניהול ההליך משלב רכישת הקרקע ועד לגמר הבניה. תפקידו לדאוג ליזם וקבלן אשר יהיו אחראים לעבודות הבניה. המארגן מטפל בכלל העניינים הקשורים לכל אחד מחברי הקבוצה ועובד מולם לאורך כל התהליך. כמו כן הוא אמון על ביצוע אומדן פיננסי בנוגע לעלות הפרוייקט ובניית היחידות.
מומלץ כי בהליך האומדן יהיה מעורב שמאי אשר יתן דעתו בנוגע לעלות עתידית מוערכת של היחידות הנבנות

ליווי משפטי

לקבוצת הרכישה ישנו עו”ד אשר מלווה את הפרויקט בפן המשפטי ואחראי בין היתר על הסכם השיתוף בקרקע הנרכשת, שכן כל אחד רוכש חלק בלתי מסויים בקרקע, דיווחים לרשויות המיסים ,רישום הקרקע והיחידות הנבנות עליה ורישום הבית המשותף.

אחריות המארגן

ישנם קבוצות רכישה בהן ישנו מארגן חלקי, אשר מאגד את קבוצה, דואג לרכישת הקרקע ומשאיר את הקבוצה להתנהל בעצמה או לעיתים שוכר חברת ניהול. מצב זה אינו אידיאלי שכן אחריותו של המארגן מוגבלת ואין בכוחה של חברת הניהול לדאוג לאינטרסים של חברי הקבוצה.
מומלץ לבחור בקבוצה אשר המארגן שלה אחראי ומלווה את הקבולה לאורך כל ההליך, מהרכישה ועד לסיום הבניה.

נציגות הרוכשים

בכל קבוצת רכישה ישנם נציגים אשר נבחרים מתוך חברי הקבוצה ומטרתם להתנהל מול המארגן בנוגע להחלטות תפעוליות אשר נוגעות להליך הרכישה והביצוע.
הם פועלים כמעין ועד המייצג את חברי הקבוצה.

לקבוצות רכישה מתלווים שיקולים פיננסיים רבים, וכמו בכל עניין פיננסי ישנם סיכונים.
שגוי לטעון כי כל קבוצת רכישה היא מסוכנת, יש לבחון את הקבוצה, האומדן הצפוי שלה והליווי אשר מספק המארגן אשר אחראי על הקבוצה.
מומלץ להיוועץ בעורך דין טרם הצטרפות לקבוצת רכישה, לאו דווקא עוה”ד אשר מייצג את חברי הקבוצה, על מנת שיבחן את כדאיות העסקה.
ניתן לראות כי לא כל קבוצות הרכישה מסוכנות וכי בבואנו לבחור קבוצת רכישה יש לשקול מכלול של משתנים ולא דווקא להימנע מכלל העסקאות אשר מצויות בשוק.

 

*אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי/פנייה לעו״ד והשימוש בו באחריות המשתמש בלבד.

קרקעות חקלאיות להשקעה

מהי קרקע חקלאית

קרקע חקלאית הנה קרקע אשר ייעודה הנו שימוש חקלאי בלבד, לרבות גידולים של פירות וירקות למיניהם. כאשר קרקע מוגדרת כקרקע חקלאית לא ניתן לבצע בקרקע פעולות או להשתמש בקרקע שלא לצורכי חקלאות- לא למגורים, לא לצורכים עסקיים וכ"ו.

כיום ישנה אכיפה נרחבת כנגד שימוש החורג מייעודה של קרקע חקלאית ואף מוטלים קנסות המגיעים עד למיליוני שקלים.

כיצד ניתן לשנות את ייעוד הקרקע

על מנת לשנות את ייעודה של קרקע חקלאית ולהשמישה למגורים יש לגשת לוועדה המקומית ולהגיש  בקשה במסגרתה יופקדו תכניות- פרוצדורה ממשוכת היכולה להיארך שנים רבות.

לאחר האישור על התוכנית לעבור וועדה מחוזית שתפקידה לאשר סופית את התוכנית החדשה אותה יש להחיל על הקרקע- ובכך להשמישה למגורים.

קרקעות חקלאיות להשקעה

לאחרונה ניתן לראות פרסומים רבים של חברות אשר מצהירות כי יש בידן קרקע חקלאית למכירה עליה חלות תכניות מאושרות לכאורה המשמישות אותן למגורים.

יש לנהוג במשנה זהירות בכל הנוגע לקרקעות אלו, שכן שינוי ייעודן למגורים הנו תהליך האורך שנים ולרוב הן אינן מקבלות כלל אישור לשינוי ייעודן למגורים ומותירות את בעליהן עם קרקעות לא שמישות.

הליכים בטרם רכישת קרקע חקלאית להשקעה

בטרם רכישה של קרקעות מסוג זה מומלץ להיוועץ עם עורך דין אשר יבצע את כלל הבדיקות המקדמיות ויפעיל את כל אנשי המקצוע הרלוונטים על מנת לבחון את כדאיות וכשרות העסקה עבור הלקוח.

 

מתעניינים בקרקע חקלאית?

נתקלתם בפרסום של קרקעות חקלאיות להשקעה?

משרדנו מספק ייעוץ משפטי בכל הנוגע לקרקעות להשקעה.

 

*אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי/פנייה לעו״ד והשימוש בו באחריות המשתמש בלבד.